FAQ Diagnostics immobiliers
Le diagnostic immobilier est un ensemble de contrôles obligatoires que le propriétaire d’un bien immobilier doit réaliser avant de vendre ou de louer un logement. Ces diagnostics ont pour but de garantir la sécurité des personnes, d’informer les futurs occupants et de protéger l’environnement. Ils sont réunis dans un dossier unique appelé Dossier de Diagnostic Technique (DDT).
Selon la nature du bien et sa localisation, voici les principaux diagnostics obligatoires :
Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : évalue la consommation énergétique du logement et son impact sur l’environnement (obligatoire pour toutes les ventes et locations).
Diagnostic Amiante : obligatoire pour les biens construits avant le 1er juillet 1997.
Diagnostic Plomb (CREP) : concerne les biens construits avant le 1er janvier 1949.
Diagnostic Gaz : pour les installations de gaz de plus de 15 ans.
Diagnostic Électricité : pour les installations électriques de plus de 15 ans.
Diagnostic Termites : dans les zones déclarées à risque par arrêté préfectoral.
Diagnostic Assainissement Non Collectif : si le bien n’est pas raccordé au réseau public d’assainissement.
État des Risques et Pollutions (ERP) : recense les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques et de pollution auxquels est exposé le bien.
Diagnostic Bruit : pour les biens situés dans une zone d’exposition au bruit des aéroports.
Vente : Les diagnostics doivent être réalisés avant la mise en vente du bien. Le DDT est ensuite remis à l’acquéreur au moment de la signature du compromis ou de l’acte de vente.
Location : Les diagnostics doivent être remis au locataire au moment de la signature du bail.
DPE : 10 ans, sauf modifications significatives du logement pouvant impacter sa performance énergétique (travaux importants).
Amiante : illimité si l’absence d’amiante est constatée, sinon un contrôle régulier doit être fait.
Plomb : 1 an pour la vente, 6 ans pour la location si présence de plomb (illimité si absence).
Gaz : 3 ans pour la vente, 6 ans pour la location.
Électricité : 3 ans pour la vente, 6 ans pour la location.
Termites : 6 mois.
ERP : 6 mois.
Assainissement non collectif : 3 ans.
Depuis juillet 2021, le DPE a été profondément réformé et est devenu plus fiable et opposable juridiquement. Le classement énergétique, en lettres de A à G, impacte fortement la vente et la location. Par exemple, depuis 2023, les biens classés G sont considérés comme des passoires thermiques, et de nouvelles mesures s’appliquent :
2025 : interdiction de louer les biens classés G.
2028 : interdiction de louer les biens classés F. En 2024, des aides à la rénovation énergétique sont disponibles pour les propriétaires souhaitant améliorer la performance énergétique de leur logement.
Vente : En cas d’absence ou d’erreur dans un diagnostic obligatoire, l’acheteur peut demander une réduction du prix ou l’annulation de la vente.
Location : En cas de non-remise des diagnostics obligatoires, le locataire peut demander une réduction de loyer, voire des dommages et intérêts. L’absence du DPE ou de l’ERP dans l’annonce de location ou de vente peut entraîner des sanctions financières.
C’est toujours au propriétaire (vendeur ou bailleur) de payer les diagnostics nécessaires. Leur coût varie selon la taille du bien, la complexité du diagnostic et la localisation géographique.
Oui, si des travaux significatifs (comme l’isolation, la rénovation de systèmes de chauffage ou l’installation de nouveaux équipements) ont été réalisés, il peut être nécessaire de refaire certains diagnostics, notamment le DPE, afin de refléter la nouvelle performance énergétique du logement.
Les diagnostics doivent être effectués par un diagnostiqueur certifié et indépendant. Ce professionnel doit être couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle spécifique. Vous pouvez vérifier sa certification auprès de l’organisme compétent.
L’ERP recense les risques auxquels est soumis le bien, tels que les risques naturels (inondations, glissements de terrain), les risques technologiques (industriels), et les risques de pollution des sols. Il est obligatoire dans certaines zones définies par arrêté préfectoral. En 2024, les zones exposées au retrait-gonflement des argiles sont plus surveillées, avec de nouvelles mesures prises pour informer les propriétaires.
Les diagnostics immobiliers concernent majoritairement les logements à usage d’habitation (maisons, appartements). Toutefois, certains diagnostics comme l’amiante peuvent également s’appliquer aux locaux professionnels ou commerciaux, selon leur date de construction.
En 2024, la législation a introduit des règles plus strictes concernant :
Les passoires thermiques : accentuation des mesures pour les logements mal isolés avec de nouvelles aides pour la rénovation.
Les ERP : des risques liés à la pollution des sols et au retrait-gonflement des argiles sont plus largement intégrés dans le cadre des diagnostics.
